Atentas a tendências como a construção de imóveis menores no centro das cidades e a propensão a mais mudanças de casa ao longo da vida, empresas começam a apostar em projetos feitos apenas para o aluguel.
A Vitacon, especializada em apartamentos pequenos perto de regiões comerciais e da infraestrutura de transportes, tem como meta não vender mais imóveis a partir de 2020, disse à Folha seu fundador, Alexandre Frankel.
"Acreditamos que comprar apartamento está perdendo sentido. Não há mais motivo para fazer um financiamento e ficar 30 anos preso a ele."
Para trabalhar no novo modelo, a companhia criou um braço digital, a Housi, que gerencia o aluguel dos imóveis da empresa e de terceiros cadastrados em sua plataforma.
Além da locação, que pode ser de um dia ou de anos, a startup também gerencia itens como pagamento de IPTU, limpeza, internet e TV paga. A diária custa em média R$ 100, diz a empresa.
Segundo Frankel, são oferecidos 5.000 apartamentos pela plataforma da startup, metade produzida pela Vitacon e metade por terceiros. A Housi faz aluguéis em São Paulo e espera fechar o ano atendendo a sete capitais.
Na MRV, maior construtora do país e atuante no segmento popular atendido pelo Minha Casa Minha Vida, o aluguel é feito pela plataforma Luggo, criada neste ano pela empresa.
Rodrigo Resende, diretor de novos negócios da MRV, afirma que o público-alvo é formado por uma geração jovem de classe média que tende a casar mais tarde que seus pais, ainda não tem dinheiro para comprar imóvel e está disposta a se mudar conforme troca de emprego.
"É um grupo que, pelo custo do imóvel, não pode comprar em locais muito bem localizados, então precisa alugar", afirma.
O primeiro empreendimento foi inaugurado neste ano em Belo Horizonte. A MRV também já possui obras em Campinas e Curitiba e planeja levar o modelo a dez cidades. Em São Paulo, as obras devem ficar no centro expandido.
Os apartamentos da companhia darão acesso a um aplicativo no qual o inquilino poderá contratar serviços, como vaga de garagem, limpeza ou pacote de internet. Eles poderão ser locados por prazo mínimo de 12 meses.
"Não queremos competir com hotel, com Airbnb. Queremos mudar a experiência de locação, competir com o aluguel avulso", diz Resende.
Segundo ele, o modelo interessou à companhia pelo fato de o aluguel ter perspectiva de crescer mais rapidamente do que a venda de imóveis.
O mercado também já atrai estrangeiros. O empresário britânico Fahad Siddiqui busca parcerias para trazer para São Paulo sua startup, a Casa Campus, de apartamentos com serviço para locação, a partir do próximo ano.
A companhia, que chama seu modelo de coliving, tem apartamentos de um quarto e cerca de 20 metros quadrados. Possui 4 empreendimentos em operação e 3 em desenvolvimento na Argentina. A empresa faz locação a partir de duas semanas.
Seu público é formado principalmente por freelancers com flexibilidade para trabalhar de diferentes lugares e universitários.
Mas nem só o apelo para os jovens é o que move as empresas que constroem apartamentos para alugar.
Mirando o mercado corporativo, a JFL Living oferece aluguéis em São Paulo por valor a partir de R$ 7.000, em unidades que vão de 40 a 150 metros quadrados. Seu primeiro empreendimento, na avenida Faria Lima, ficou pronto em março de 2018. O segundo está previsto para o próximo mês.
"Nosso cliente é alguém que está em transição. Precisa de moradia por período mais prolongado, mas não está no momento de comprar apartamento", diz Guilherme Vilazante, sócio da empresa.
Segundo ele, a ideia é atrair quem já buscaria o aluguel, oferecendo vantagens como facilidade na contratação. O prazo mínimo de locação na empresa é de um mês, e o médio, de um ano, afirma.
Para especialistas, a nova estratégia das empresas é resultado de mudanças de comportamento e de uma busca das cidades por aumentar a concentração de moradias em suas áreas centrais.
Exemplo disso é o Plano Diretor de São Paulo, de 2014, que orienta o desenvolvimento da cidade até 2030.
Nabil Bonduki, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e colunista da Folha, diz que o plano tem entre seus objetivos construir uma cidade mais compacta, com emprego e trabalho mais próximo, com apartamentos menores e uso mais racional de automóveis.
Entre os mecanismos do plano para chegar a esses objetivos, estão o estímulo à verticalização próxima aos eixos de transporte, a redução no tamanho dos apartamentos nessas regiões a partir da cobrança menor de outorgas (autorizações para construir) e o fim da obrigatoriedade de vagas de garagem.
Esses apartamentos menores e bem localizados vêm sendo considerados adequados ao aluguel pelo mercado.
Bonduki, que relatou o plano na Câmara dos Vereadores, afirma que o novo padrão trazido pelo plano se soma a mudanças no comportamento da população.
"Há uma tendência dos jovens de preferir espaços privados menores e mais bem localizados, que permitam fazer menos deslocamentos e usar o transporte coletivo", diz.
Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário), diz acreditar que o surgimento dos imóveis para locação atende a um nicho novo do mercado, que cultiva valores diferentes daqueles da geração anterior, mas a maior parte da população continua preferindo comprar a alugar.
"No Brasil, muitos preferem ser proprietário a inquilino. As pessoas querem chegar em casa e dizer 'isso é meu'."
Segundo dados da Pnad (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios, do IBGE), o Brasil tem 71 milhões de unidades habitacionais. Delas, 72,6% são usadas por seus proprietários e 18,1% tem inquilinos.
Lucas Vargas, presidente-executivo do Viva Real, também vê como principal motivador dos negócios a mudança de comportamento.
Segundo ele, graças a serviços digitais como Uber e Netflix, as pessoas estão mais dispostas a gastar com o uso, em vez da compra.
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